Rauchwarnmelder: Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig

Für Wohnungseigentümer, die ihre Räume bereits selbstständig mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den zwingenden Einbau sowie die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen wirksam beschließen.

In der Entscheidung des europäischen Bundesgerichtshofs wurde dieses Urteil auf Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern gefällt.

Fall in Nordrhein-Westfalen

Im konkreten dem Urteil zugrunde liegenden Streit ging es um die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Sie beschlossen 2015 im Hinblick auf die nach § 49 Absatz 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern, die Installation sowie Wartung von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma.
Für die Finanzierung sollte die Instandhaltungsrücklage genutzt werden. Kosten für die Wartung plante man nach Mieteigentumsanteile über die Jahresabrechnung umzulegen. Einige Eigentümer klagten nun, weil sie von dieser Regelung ausgenommen werden wollten.

Revision vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen

Die von den Klägern erhobene Anfechtungsklage blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Die Kläger wollten mit den vom Landgericht zugelassenen Revisionen erreichen, den angefochtenen Beschluss für ungültig zu erklären. Die Revision wurde nun vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Folgende Erwägungen brachten ihn zu diesem Entschluss:
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Auch eine regelmäßige Kontrolle und Wartung sind in der Beschlusskompetenz enthalten. Obwohl nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BAuO NRW der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen hat, kann der Wohnungseigentümer eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma beschließen.

Sicherheit steht im Vordergrund

Hintergrund ist außerdem, dass mit dem Einbau und der Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude aus „einer Hand“ ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet wird. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann durch die einheitliche Regelung sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder der einschlägigen DIN-Normen entsprechen sowie durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. So werden außerdem versicherungsrechtliche Risiken minimiert.
Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits Rauchwarnmelder betrieben und in diesem Punkt von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.
Gegen individuelle Lösungen spricht, dass diese gerade bei größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zu Unübersichtlichkeit sowie einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist, führen. Ebenfalls nicht geklärt ist, wie ein solcher Nachweis aussehen sollte. Lücken in der Gebäudesicherheit sind damit nicht auszuschließen.

Selbst in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn der praktikabelste und sicherste Weg zur Erfüllung der Pflicht und zur Wartung von Rauchwarnmeldern, gewählt wird. Die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit einem Rauchwarnmelder ausgestattet hat, ist demgegenüber gering.

V ZR 273/17